Pravo stranog fizičkog lica kao člana društva na sticanje prava svojine na nepokretnostima nakon brisanja društva u postupku prinudne likvidacije

Zakon o privrednim društvima ("Sl. glasnik RS", br. 36/2011, 99/2011, 83/2014 - dr. zakon, 5/2015, 44/2018, 95/2018, 91/2019 i 109/2021) u članu 548. pod naslovom "posledice brisanja društva iz registra u slučaju prinudne likvidacije", u stavu 1. predviđa da imovina brisanog društva postaje imovina članova društva u srazmeri sa njihovim udelima u kapitalu društva, a u slučaju ortačkog društva koje nema kapital raspodeljuje se na jednake delove između ortaka, dok u stavu 2. istog člana predviđa da članovi društva svoje odnose u pogledu imovine iz stava 1. ovog člana uređuju ugovorom, pri čemu svaki član društva može tražiti da nadležni sud u vanparničnom postupku izvrši podelu te imovine.

Primenom citirane odredbe člana 548. stav 1. Zakona o privrednim društvima, nakon brisanja privrednog društva usled prinudne likvidacije, dolazi do zakonske sukcesije, odnosno prelaska prava i obaveza na predlagača ili predlagače, kao člana/članove društva, sa udelom u pravu svojine srazmerno udelu u društvu. Navedena norma jasno propisuje da će svi članovi društva (ili jedini član sa 100% udela) preuzeti imovinu brisanog društva srazmerno vrednosti udela koji su imali u društvu. Dakle, nakon okončanja postupka prinudne likvidacije i brisanja privrednog društva iz Registra privrednih subjekata, preostala imovina društva se raspodeljuje na osnovu samog zakona, pri čemu, za razliku od postupka dobrovoljne likvidacije, ne postoji obaveza sačinjavanja odluke o raspodeli likvidacionog ostatka. Podatak o članu i vrednosti udela koji je član imao u društvu u trenutku brisanja društva iz registra je javno dostupan na internet strani Registra privrednih subjekata, a Agencija za privredne registre izdaje izvode o ovim podacima. Iz napred navedene odredbe Zakon o privrednim društvima, proizilazi da sprovođenjem postupka prinudne likvidacije društva koje ima jednog člana, dodatna dokumentacija za promenu vlasništva nad imovinom brisanog društva, osim dokaza o identitetu člana brisanog društva, nije potrebna.

Napred navedeno znači da jedini član društva postaje vlasnik nepokretnosti po samom zakonu, prvo kao vanknjižni vlasnik, bez obzira na upisane podatke u katastru nepokretnosti, jer nadležna lokalna poreska administracija, donošenjem rešenja o porezu na imovinu zadužuje članove likvidiranog društva kao vlasnike, čak kada oni u nadležnom katastru nepokrenosti još uvek nisu upisani kao vlasnici.

Saglasno navedenim zakonskim odredbama i odluci koju je zauzeo Privredni apelacioni sud Pvž 551/2021 od 13.1.2022. godine, za postupak upisa prava svojine na nepokretnotima brisanog društva u postupku prinudne likvidaije, nije potrebna odluka suda, makar i deklaratornog karaktera, kako bi se predlagač u pravnom prometu identifikovao kao sticalac imovine, odnosno potraživanja društva iz presude, jer se iz javnog registra na pouzdan način može utvrditi da je društvo brisano iz registra zbog prinudne likvidacije i ukoliko je predlagač jedini član društva sa 100% udela, to je dovoljno da se predlagač identifikuje kao vlasnik imovine društva, a što mu daje pravo da se upiše u katastar nepokretnosti kao vlasnik u 1/1 udela.

Citirana odredba člana 548. stav 2. Zakona o privrednim društvima koja predviđa mogućnost podele imovine u vanparničnom postupku, može se primeniti u slučaju prinudne likvidacije dvočlanog ili višečlanog društva, dok kod jednočlanog društva koje je brisano u postupku prinudne likvidacije nema potrebe za pokretanjem, vanparničnog postupka i donošenjem bilo kakve sudske odluke, jer nema pravne neizvesnosti u pogledu vlasništva nad imovinom brisanog privrednog društva. Takođe, nije potrebno ni postavljanje likvidacionog upravnika obrisanom društvu radi donošenja odluke o raspodeli likvidacionog ostatka da se umesto brisanog privrednog društva u katastar nepokretnosti upiše njegov osnivač.

Оdredbа člana 3. tačka 2) Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova ("Sl. glasnik RS", br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020 - dalje: Zakon), propisuje da se postupak upisa u katastar pokreće i vodi po službenoj dužnosti, a po dostavi isprave od strane obveznika dostave koji je doneo, odnosno sastavio, potvrdio ili overio ispravu koja je pravni osnov za upis u katastar, kao i ako je propisano da se upis u katastar vrši po sili zakona. Dalje, u tački 6) istog člana Zakona, predviđa se da Republički geodetski zavod, odlučujući o upisu u katastar proverava da li su ispunjeni uslovi za upis propisani ovim zakonom i drugim propisima.

Okolnost da je jedan od članova obrisanog društva strano fizičko lice (ili pravno lice) nije smetnja da taj član stekne udeo u svojini (susvojini) na nepokretnostima koje su pripadale likvidiranom društvu. Strano fizičko (i pravno) lice smatra se stranim ulagačem u smislu odredbi Zakona o ulaganjima ("Sl. glasnik RS", br. 89/2015 i 95/2018). Prema članu 7. stav 1. tog zakona, ulagač koji je strano pravno ili fizičko lice u pogledu svog ulaganja u svemu uživa jednak položaj i ima ista prava i obaveze kao i domaći ulagači, ako ovim ili drugim zakonom nije drugačije uređeno.

Odredbom člana 1 stav 4 Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008-dr. zakon, 41/2009, 112/2015,80/2017 i 95/2018-dr. zakon)  propisano je da vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane ("Službeni glasnik RS - Međunarodni ugovori", br. 83/08 i 12/14 - u daljem tekstu: Sporazum), ali ovo je bez uticaja na drugačije rešenje u ovoj pravnoj stvari iz razloga što je potrebno imati u vidu citirane odredbe Zakona o privrednim društvima i ostale zakone kojima se regulišu imovinsko pravni odnosi i kojim se ne dira u u primenu drugih propisa o zaštiti prava svojine i drugih prava stečenih u skladu sa zakonom, osim ukoliko su u suprotnosti sa njim.

Naime, Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (Sl. list SFRJ br. 6/80 i 36/90, Sl. list SRJ br. 29/96 i Sl. glasnik RS br. 115/2005)  propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani. Za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.

Pravo da članu društva (ulagaču) pripadne imovina likvidiranog društva je pravo koje proističe iz ulaganja, a ne iz nekog komercijalnog ugovora ili drugog pravnog posla. Ni u tom, ni u nekom drugom zakonu nije predviđeno da strano lice koje je član likvidiranog privrednog društva nema pravo da stekne imovinu društva nakon njegove likvidacije. Iz toga proizlazi da i strano pravno i/ili fizičko lice postaje vlasnik imovine privrednog društva koje je prestalo u postupku prinudne likvidacije po samom zakonu, i ima pravo da se upiše kao vlasnik (suvlasnik) nepokretnosti koje su pripadale likvidiranom privrednom društvu. Prema tome, imovina brisanog društva postaje imovina člana/članova društva, te je potrebno stanje u katastru upodobiti stvarnom stanju i upisati nove vlasnike – člana/članove privrednog društva koje je brisano u postupku prinudne likvidacije na nepokretnostima koje su pripadale tom društvu. Činjenice koje su bitne za uknjižbu prava svojine dokazuju se izvodom iz APR. Potrebno je od APR pribaviti izvod/potvrdu u skladu sa članom 36. Zakona o postupku registracije u Agenciji za privredne registre ("Sl. glasnik RS", br. 99/2011, 83/2014, 31/2019 i 105/2021). Iz izvoda/potvrde treba biti vidljivo da je određeno društvo prestalo da postoji u postupku prinudne likvidacije, određenog dana, i da su mu članovi bili određeni subjekti, kao i obim njihovih udela u tom društvu (procentualno), osim ako je reč o ortačkom društvu. To je isprava koja za službu za katastar nepokretnosti dokazuje da su se stekli uslovi predviđeni zakonom za prenos prava svojine i da je do prenosa svojine došlo po samom zakonu.

Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora, ne uvek i uređivačku politiku portala.

Autor: Marijana Kovačević, advokat

Uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima

Pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem) regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa (Sl. list SFRJ br. 6/80 i 36/90, Sl. list SRJ br. 29/96 i Sl. glasnik RS br. 115/2005).

Sticanje pravnim poslovima među živima (inter vivos)

Članom 82a Zakona propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).

Takođe, u skladu sa članom 82a stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiču pravo svojine, odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.

Napominjemo da izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer je članom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glsnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon i 41/2009, 112/2015 i 80/2017) izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane ("Službeni glasnik RS - Međunarodni ugovori", br. 83/08 i 12/14 - u daljem tekstu: Sporazum). Članom 2 istog zakona definisano je da se pod poljoprivrednim zemljištem podrazumeva zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju. 

Sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (npr. služba za katastar nepokretnosti), ukoliko već nema saznanja o tome, potrebno objašnjenje o uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde. Objašnjenje o uzajamnosti može zatražiti i svako drugo zainteresovano lice.

Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom, te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).

Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država, i to po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi, zaključenih još u prvoj polovini dvadesetog veka. U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.

U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama.

 

Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Severna Irska, Grčka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Andora, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Libanska Republika, Letononija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Sjedinjene Meksičke Države, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirijska Arapska Republika, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, Češka Republika, Švajcarska Konfederacija, Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija, Kolumbija, Koreja, Šri Lanka, Albanija, Zambija, Alžir, Venecuela, Kirgiska Republika, Pakistan, Saudijska Arabija, Unija Komora i Urugvaj.

U pogledu država koje nisu navedene, postupak utvrđivanja uzajamnosti je u toku, te je u tom slučaju potrebno obratiti se zahtevom ovom ministarstvu radi dobijanja objašnjenja.

Sticanje svojine na nepokretnostima mortis causa

Članom 82b Zakona propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.

Sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički sa sledećim državama:

 

Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska, Velika Britanija, Severna Irska, Japan, Mađarska, Mongolija, Poljska, Ruska Federacija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slovačka, Crna Gora, Holandija, Albanija, Izrael, Hrvatska, Kanada, Češka Republika, Slovenija, Severna Makedonija.

Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.

Štaviše, u odnosu na zemlje sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima nasleđivanjem, već dugi niz godina u praksi se polazi od stava da reciprocitet nije potrebno utvrđivati u odnosu na svaku pojedinu državu, već poći od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.